ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК ИЛИ ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕЕ ПРОИЗВОДСТВО: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

Букринская Анна Игоревна,

Эксперт Комитета по управлению имуществом и энергоэффективности Московского отделения «ОПОРЫ РОССИИ», заместитель генерального директора по развитию сети индустриальных парков DEGADevelopment

Формат индустриальных парков набирает в России в последние годы все большую популярность. По состоянию на 2023 год, по данным Ассоциации индустриальных парков, в РФ насчитывается порядка 166 промышленных площадок. Ежегодно стремительно растет число как частных, так и государственных индустриальных парков. Согласно статистическим данным, в целом за последние пять лет количество индустриальных парков выросло более чем в полтора раза. При этом число компаний, являющихся резидентами индустриальных парков, увеличилось более чем вдвое. Почему в последние годы бизнес развернулся в сторону индустриальных парков? Что привлекательного может предложить этот формат потенциальным клиентам? В чем состоят преимущества размещения предприятия на территории индустриального парка?

Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо обратиться к истории этого формата в России и понять, кем сегодня востребованы подобные предложения на рынке. Перенимая европейский опыт Первые промышленные площадки начали появляться в России в начале 2000-х годов. Они возникали на месте бывших предприятий, фабрик, заброшенных заводов (если речь идет о браунфилдах), вблизи населенных пунктов на землях промышленного назначения, а также сельскохозяйственного назначения, которые впоследствии были перепрофилированы (гринфилды).

В частности, одним из первопроходцев на рынке промышленной недвижимости в России стал швейцарский девелопер DEGAGroup. Учитывая многолетний опыт работы в сфере создания индустриальных парков и управления промышленной недвижимостью, европейская компания смогла завоевать и по сей день удерживает крепкие позиции в данной нише. Так, на сегодняшний день одной из наиболее успешно развивающихся перспективных промышленных площадок остается индустриальный парк «DEGA-Ногинск», созданный в 2005 году в Московской области. «DEGA-Ногинск», по версии рейтингового агентства «Эксперт» за 2017 год, является одной из лучших промышленных площадок России в целом и Подмосковья в частности по таким критериям как местоположение, стоимость ресурсов, работа с резидентами, услуги и менеджмент и некоторым другим.

 С годами на рынок девлопмента промышленных территорий пришли российские компании, а тенденция последних пяти лет такова, что в процесс развития промышленных зон серьезно включилось государство. С невиданной доселе активностью в разных регионах России создаются территории опережающего развития, свободные экономические зоны, государственные индустриальные парки, предлагающие своим резидентам довольно привлекательные условия размещения. Так, резидентов на промышленные площадки стараются привлечь налоговыми льготами и преференциями, пониженными или нулевыми ставками аренды на землю, субсидиями и так далее.

Главное ожидание государства от резидентов промплощадок заключаетя в том, чтобы они активно включились в процессы импортозамещения, вложили инвестиции в развитие производства на территории России. Кто они — резиденты индустриальных парков? Как показывает практика, инфраструктура индустриальных парков сегодня востребована бизнесом, преимущественно малым и средним. Так, по данным исследования состава резидентов индустриальных парков, проведенного сетью индустриальных парков DEGADevelopment в конце 2016 года, более 60% резидентов индустриальных парков России составляют отечественные предприятия малого и среднего бизнеса.

При этом доля малых и средних предприятий, являющихся или намеревающихся стать резидентами индустриальных парков, составила 68% против 32% предприятий крупного бизнеса. Что касается отраслевой специализации настоящих и потенциальных резидентов индустриальных парков, стоит отметить, что лидирует пищевая промышленность (23%) и легкая промышленность (17%), производство строительных материалов (12%), сборка оборудования (11%), химическое и фармацевтическое производство (11%) и объекты сервисного обслуживания (5%): сервисные станции, обслуживание и ремонт техники, большой сегмент составляют логистические объекты (мультитемпературные склады, накопительные пункты и стоянки) – 12%. Отдельный значительный блок запросов формируют операторы (производители) теплиц и предприятия по разведению объектов аквакультуры – 9%.

 Устремленность в сторону индустриальных парков для российских предприятий — достаточно новое явление на отечественном рынке. С иностранными компаниями все относительно понятно. За рубежом принято, чтобы каждый занимался своим делом: производитель — производил, не отвлекаясь на решение административных и инфраструктурных задач. Интерес же российских предприятий к формату индустриальных парков можно отчасти объяснить ростом благосостояния и выходом компаний на новый уровень развития. Действительно, сегодня все чаще российский бизнес уделяет внимание тому, где расположено производство, насколько приемлемы условия труда для работников на объекте, как выглядит сам объект, можно ли пригласить на производство партнеров для демонстрации соблюдения технологий и высокого качества технологических процессов. Это особенно актуально для российских компаний, работающих на внешние рынки. Место в индустриальном парке или отдельно стоящее производство?

Еще 10–15 лет назад, в силу ментальности и ограниченности в средствах, отечественные предприниматели просто не придавали значения вышеназванным нюансам. Не задумывались они и о возможном удобстве инженерно-технической инфраструктуры, об услугах по содержанию объекта и прилегающих территорий силами профессионалов и так далее. Однако, времена изменились. Что же сегодня предлагают индустриальные парки своим резидентам такого, что ставит их в неравное конкурентное, АПК более выгодное, положение по сравнению с собственниками автономных предприятий? Начнем с самого начала реализации бизнес-проекта. Первым этапом является подбор участка, наилучшим образом подходящего для будущего объекта. Безусловно, можно самостоятельно изучить предложения рынка коммерческой недвижимости.

Однако, во-первых, это займет достаточно много времени, во-вторых, в любом случае без помощи профессиональных риелтора и юриста будет очень непросто с наименьшими рисками найти подходящий вариант. Преимуществом индустриального парка в данном случае является тот факт, что земля, продаваемая им или сдаваемая в аренду, может использоваться для нужд промышленности или сельского хозяйства (в зависимости от специфики вашего будущего проекта), и это подтверждено соответствующими документами. Земля промышленных площадок, как правило, имеет хорошую, «чистую» юридическую историю. Кроме того, в зависимости от специфики будущего проекта (химическое, фармацевтическое производство и т.п.), к промышленному объекту предъявляется требование по оснащению санитарно-защитной зоной. Все эти нюансы учитываются оператором индустриального парка в процессе предложения земельного участка будущему резиденту, и уже на старте это позволяет минимизировать бизнес-риски. Оснащенность земельного участка коммуникациями.

Этот аспект часто не учитывается бизнесом при расчете стоимости строительства промышленного объекта — от покупки земли до ввода в эксплуатацию здания. Между тем, подведение инженерных коммуникаций к участку требует от предпринимателя существенных вложений, причем не только финансовых, но и временных. В ряде случаев подведение электричества или газа к участку для будущего строительства затягивается на месяцы, а то и на годы.

Сложнее всего, когда выясняется, что возможность подведения коммуникаций к приобретенному в собственность земельному участку отсутствует. Что касается индустриальных парков, то здесь эта проблема решена. Большинство промышленных площадок оснащены объектами коммунальной инфраструктуры: собственными сетями электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения. Таким образом, отдавая предпочтение участку в индустриальном парке, собственник будущего промышленного объекта снимает с себя проблемы, связанные с подведением к площадке воды, света, газа и канализации, асфальтированной дороги и так далее. Строительство и ввод объекта в эксплуатацию — еще один этап в реализации любого бизнес-проекта, который лучше отдать на откуп профессионалам.

 Оператор индустриального парка несет ответственность перед резидентом за реализацию данных проектов. Он не заинтересован в затягивании сроков строительства и ввода в эксплуатацию. Наоборот, действующий резидент индустриального парка — это его визитная карточка и показатель успешности, хорошая реклама для привлечения новых резидентов. В среднем в индустриальных парках России строительство объекта и ввод в эксплуатацию реализуется в течение 10-14 месяцев.

Это еще одно преимущество для резидентов индустриальных парков: они могут быть уверены в том, что возведение и ввод в эксплуатацию объекта состоится по графику, с максимально возможной точностью могут спланировать сроки запуска производства. Когда производство уже начало работать, предприниматель сталкивается с рядом вопросов: как ему наладить сбыт, где найти и как максимально выгодно организовать поставки сырья, как выстроить транспортно-логистическую стратегию. Отнюдь не все, но многие управляющие компании индустриальных парков, выступают в качестве операторов, решающих данные вопросы.

Разумеется, эти услуги оплачиваются бизнесом отдельно и не могут быть навязаны предпринимателю против его воли. По ощущениям игроков рынка, спрос на данные сервисы управляющих компаний индустриальных парков год от года растет.

Это означает, что, с точки зрения производителей, гораздо эффективнее и выгоднее делегировать данные функции профессионалам, которые на этом специализируются, нежели обеспечивать их собственными силами. Управление объектом и его эксплуатация Резидент индустриального парка, в отличие от собственника отдельно стоящего производства, имеет сегодня возможность фактически оптом закупить комплекс услуг, которые оптимизируют его деятельность и позволят сконцентрироваться на более важных задачах, его непосредственных обязанностях — организации производственных процессов.

Сегодня управляющие компании индустриальных парков предоставляют резидентам следующие сервисы: круглосуточную охрану, поддержание дорог в приемлемом состоянии, клининговые услуги, корпоративный транспорт, кейтеринг, кадровый консалтинг и услуги по подбору персонала и многие другие. Производителю остается только решать вопросы, имеющие непосредственное отношение к специфике его деятельности и касающиеся производственных, а не попутных процессов.

На сегодняшний день, объективно говоря, самостоятельное строительство производственных объектов и создание инфраструктуры по их обслуживанию — практически невыполнимая задача для малых и средних компаний, это могут позволить себе лишь крупные предприятия. Как правило, стоимость строительства объекта, подведение коммуникаций по ходу работ увеличивается на 30% по сравнению с первоначальной сметой, и это слишком чувствительные затраты для некрупных предприятий.

Резидентство в индустриальном парке, таким образом, минимизирует риски инвестора и обеспечивает комфортную среду для развития производства, поэтому малые компании проявляют все больший интерес к этому формату.